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聯名物業11年後被銀行追收差價

發問:

這個都是代人一問，事情是這樣；1997 年時，友人他們都是夫妻聯名物業，這物業都是以男方申報供款入息主要來源 為主，而女方則只是加個名字而已，因為當時女方都沒有入息證明給銀行審批。其後 1999 年金融風暴，此物業變為負資產，而當時物業最後被銀行收回再日後拍賣，當然都是負數拍賣出去。在 1999 及 2002年期間，銀行方都曾有信通知有關差價欠款問題，不過可能負責方的地址已搬好幾次，所以負責方沒有收過，現在 2011 年終於收到銀行通知信有關差價欠款問題。想知就是；1.) 負責方當時雖然是聯名物業，但當時有能力供方的男方，現在男方已過身多年(過身前仍沒有破產)，而女方當時只是加個名而已，根本是沒有供款能力。 ... 顯示更多 這個都是代人一問，事情是這樣； 1997 年時，友人他們都是夫妻聯名物業，這物業都是以男方申報供款入息主要來源 為主，而女方則只是加個名字而已，因為當時女方都沒有入息證明給銀行審批。 其後 1999 年金融風暴，此物業變為負資產，而當時物業最後被銀行收回再日後拍賣，當然都是負數拍賣出去。 在 1999 及 2002年期間，銀行方都曾有信通知有關差價欠款問題，不過可能負責方的地址已搬好幾次，所以負責方沒有收過，現在 2011 年終於收到銀行通知信有關差價欠款問題。 想知就是； 1.) 負責方當時雖然是聯名物業，但當時有能力供方的男方，現在男方已過身多年(過身前仍沒有破產)，而女方當時只是加個名而已，根本是沒有供款能力。 但銀行現在向女方追討差價欠款，是否合理？ 2.) 銀行經過11 年後通過律師追收欠款，現在女方卻沒有償還能力，那麼可以做什麼？ 是否要求債權人申請她破產？ 3.) 如果目前欠債(女)方不理此等事情，銀行是否會可能有兩個做法；- 一. 是把債仔有關資料轉介收數公司繼續負責 二. 是繼續發律師信直至上小額錢債法庭 謝謝解答！ 更新: 目前該負債方就只有一家銀行的差價欠款，沒有其他外債，差價欠數是 2M+ ！ 更新 2: 很多謝 cecimak 的回應，其實不是馬後炮，所謂英雄所見略同，你說是正是我想的！ 先補充一下資料，目前債仔是收到律師信，指其欠款是 2 百多萬。 既然銀行有權繼續追討欠款，債仔只有如實面對，不過另一邊廂就是說償還能力而已。 就按此 case 而言，我另有一些分析往後其債權人行動的可能性，會在另一發問中提出。 (另補充資料) 一些思考題： 1.) 債仔現年 57，上有高堂 80 多，下仍有仔女，已沒有任何不動資產，家住公屋。 2.) 債仔目前有約10 多萬，可能是棺材本之類或養老，法律上銀行仍有可能打其主意嗎？ 更新 3: 另一分析最後債權人會採取行動的可能性，詳文見下： http://hk.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=7011061601206 更新 4: 多謝 wai man 回應 亦感謝你在另一相繼問題中有個人見解。 至於說及債仔有 10 多萬現金，銀行仍會搾乾說法，我有點不完全認同。 假設債權人都是從正法律程序要求債仔歸還，正如債務重組原理一樣，都先要債仔自身解決目前生活須要，餘下的才還款。 那麼如果這筆款都是她先夫死時親友給的白金，用作給80 有多的母親作為日後生活費及棺材本等 及其妻曾患癌病仍須治理(沒有多餘款項購醫療保險)，那法律上會如何取捨這筆款項？ 更新 5: 感謝 cecimak 再次回應，我非常欣賞你往下最後兩段內容的見解！ 其實我不是想教人如何逃避，不過事主實屬苦主一名，在律法上雖是不能有逃離機會.... 既然事主只是收了律師信，可暫先不管，債權人現時仍未有下一步行動之時，就是把僅有餘額先取出，此乃知之為不知,不知為知之... .....當然最後法庭信件都收到後之時就再作打算... .... 更新 6: 謝謝 cecimak 及 wai man，其實我認為 cecimak 有其道理，銀行貸款時亦須承擔風險及兼顧社會責任(這個則純是我希望)，因苦主夫婦當時買樓根本沒有任何欺詐資料來騙取銀行貸款，只是97 後遺症帶來誰都不願見到的結果，現在苦主由千呎屋變為幾百呎公屋，丈夫其後積勞成疾而亡，享年只是50多。現銀行追到其妻身上，須有道理但不為人情，可能香港社會就是這樣！

最佳解答:

siu fu 網友你好！對於閣下 的提問，在下 cecimak 有如下的意見想發表，但請注意這些個人意見祇供你作參考之用，並不保證絕對正確！ 請問 siu fu 網友，你補充中那個「差價欠數是 2M+」，其實是多少呢？是二萬、二十萬還是其他呢？因在下怕錯誤理解！ 1.) 負責方當時雖然是聯名物業，但當時有能力供方的男方，現在男方已過身多年(過身前仍沒有破產)，而女方當時只是加個名而已，根本是沒有供款能力。 但銀行現在向女方追討差價欠款，是否合理？ 答：這並非是否合理的問題，而是依法辦事的問題！ 物業既屬聯名持有，不管按揭由誰人申請和負責，祇要這物業出現債務問題，則必然是由所有業權人一同負責！那既然其中一位業權人已離世，則應負的責任自然便落在餘下的一位業權人身上！總不成叫銀行往天堂向另一位追討吧！ 故此這位當時確是被銀行收回的物業的註冊業權人，銀行要追討差價當然將矛頭指向她，至於她是否有能力應付卻非銀行考慮之列！老實說銀行是商業機構而非慈善機關，依法例銀行有追討的權利！ 2.) 銀行經過11 年後通過律師追收欠款，現在女方卻沒有償還能力，那麼可以做什麼？ 是否要求債權人申請她破產？ 答：由於銀行在這些年間，不停地作出追討的行為，故「期限法」不能保障這位女士免受債務的滋擾！「期限法」的意思是假設在六年間債權人無作出任何追討行動，則過六年後依例將失去追討的法律權利！ 假如這位女士確實無還款能力，亦無任何資產可供銀行充公拍賣，則相信銀行絕不會主動申請她破產！因為申請她破產債權人要先付一筆 $13,195元的費用，故債務人如無有價資產，銀行決不會申請她破產！ 3.) 如果目前欠債(女)方不理此等事情，銀行是否會可能有兩個做法；- 一. 是把債仔有關資料轉介收數公司繼續負責 二. 是繼續發律師信直至上小額錢債法庭 答：如確無能力也無資產，這位女士的應對方法是不予理會！銀行要追便由得他吧！ 銀行必會將債務交由收數公司處理，但假如真的無還款能力，那由誰來追都是還不出的，故基本上分別不大！ 而且銀行這等大機構，不會使用非法的手段去追債！當然電話和登門滋擾，粗言穢語的要求還錢就必會出現，但絕不會以犯法的手段（如放火、淋油、鎖閘等）！故祇要不怕麻煩，追數公司根本不可怕，反正亦確無能力還款，正是「死豬不怕開水燙」！ 而小額錢債的上限祇是五萬港元，加上在小額庭取得勝訴其實意義不大，因小額庭不會跟進還債與否！而且如果債務祇是這個小數目，銀行真要討不回也會撇賬了事！祇要債務人捱得過追數公司的滋擾就是了！ 2011-06-16 21:55:34 補充： 多謝 WH 網友的意見！ 在下也曾理解為欠差價二百萬，祇是看見問題3 中提及上小額錢債法庭！由於小額庭索償上限為五萬港元，故才不敢肯定數字是否正確而希望由發問者口中親作澄清！ 2011-06-17 21:32:47 補充： 如果債務總額超過二百萬，則債權人無法於小額庭作出追討！而祇能申請那位債務人破產以圖取回部分欠債！ 但由於債務人的資產不多，故相信在現階段債權人未必會進行申請他破產的步驟，因債權人主動申請債務人破產，而先行支付一筆 $13,195元的費用！ 但 wai man 網友的意見其實正確！祇要這筆錢確在這位債務人的名下，銀行確有權利和機會入稟法庭討債或申請她破產，以求全數充公抵債！債務人一家將如何生活是她們自己的事，銀行可是為求盈利的商業機構而非善堂！又豈會理會小市民生活面臨困境！ 2011-06-17 21:33:03 補充： 如債權銀行真的入稟法庭討債或申請債務人破產，處理程序跟債務重組完全不一樣！以破產來說，理論上債務人的所有資產先全數充公，她無法生活破產管理署同樣不會理會！真有困難就自行申請綜援吧！ 而這些款項的來源亦全不重要，不管是何途徑，就算是偷來的也好！祇要在債務人名下的，則依法都會被追究和查封！ 而 wai man 網友提及的債權銀行對債務抱持能收回多少就多少，以期盡量減輕損失，亦是正確和合理的推論！而銀行事實亦是如此運作！ 2011-06-17 21:33:14 補充： 另假如這筆存款一事仍未被債權銀行發現，建議 siu fu 網友通知令友，立即將這筆款項從銀行提出，但不要即時轉入任何家人的賬戶內！最好保持現金狀況，或是過一段時間後才分批存入其他家人的賬戶，不過其實最好別在家人的賬戶中出現類似數目的存款！ 如債權銀行或破產管理署在過一段時日後，才發現這筆早被提取的存款並追問去向時，可以說早已應付生活或治病花光了，甚至為圖借賭博以小博大輸光了也可以！祇要提出存款的時間越長便越有利，希望借助時間去換取空間去保留這筆款項免被債權銀行追討！當然如對方經已發現則無計可施了！ 2011-06-18 21:39:14 補充： 多謝 Wai Man 網友的補充意見！將資產轉移以逃避債權人追討於法律上自然不對，但現在是弱勢的長者跟財雄勢大的大銀行相比！ 兩害取其輕，在下寧願這位已生活艱難的長者，縱使有機會違法去希望保留僅餘的生活費，也不願意讓那間大銀行追討已充公拍賣後物業的差價，雖然依法銀行是有這個權利！

其他解答:

銀行當然可以打那筆棺材本的主意啦, 就算你提前把款項轉贈給子女都沒用, 假如銀行知道這有筆錢存在的話, 轉贈了都可以要法庭宣佈轉贈無效的. 2011-06-17 19:06:45 補充： 無錯法庭會考慮老人家和她的家人的生活和醫療開支, 但是嘛, 10萬元也不是一個少數目, 因此法庭可能會下令要求收取10萬之中的一部份. (例如3成, 只是舉例子). 講件舊事, 我的爸爸在97金融風暴後有一段時間失業, 曾經有去社署查問失業綜援的資料, 當時的福利官說我爸爸仍有5萬左右的銀行積蓄, 因此不能申請失業綜援. 幸好最好爸爸總算是找到工作, 脫離了失業的困境. 看到這裡, 你明白了嗎? 生活和醫療開支只是求情的理由, 但是接受與否就要看法官對事件的理解了. 衰d講句, 銀行的律師是可以搶晒老人家的全部身家, 然後逼老人家在日後有困難時去申請綜援的, 官僚作風就是這樣的不近入情的. 2011-06-17 19:17:00 補充： 所謂的搾乾就當然不是一定要完全搶走全部10萬元, 只是, 在銀行的角度來說, 如果明知老人家是永遠無可能還得完全數的話, 是不是要「收得幾多就得幾多」呢? 其實好多時信用卡欠款都是這樣處理的: 有些人會準時還錢, 因此銀行就沒有壞帳的風險, 但是就會無利息收入. 有些人會分幾期來還, 因此銀行最終都可以收回全部借款, 而且會有額外的利息收入. 最後有些人會還唔到錢, 但是在之前已經還了幾期利息, 因此銀行就把收不到的部份作壞帳處理了. 而你的情況就應該可以當作是最後一種情況了. 2011-06-18 15:47:59 補充： 雖然提前轉移資產是有涉嫌欺騙破產管理處之嫌, 不過, 既然大部份的古惑商人都會在破產前把財產暗中移走, 所以, 老人家是在逼不得已之下才去做這件事, 也算是情有可原吧, 不過, 這個話題就談到這裡好啦, 因為太敏感的事是不方便公開討論的.|||||這麼慘情? 已年近花甲, 仍愁城坐困; 現實生活, 仍是捉襟見肘。 筆者無語, 卻心感悽然。|||||To Cecimak, I guess 2M is 2 millions.6A560DB6A1464DEC